Newsletter Corporate Banking
EDITION N°4 - Juillet 2017
Dossier Spécial
L’immobilier commercial
POSTE DE DÉPENSE IMPORTANT POUR L’ENTREPRISE, L’IMMOBILIER PEUT AUSSI ÊTRE UN LEVIER DE SA CROISSANCE ET UN OUTIL PATRIMONIAL.
Le marché de l’immobilier, et plus particulièrement des bureaux, est sensible à la conjoncture économique. Entre 2011 et 2016, le Maroc a enregistré un taux de croissance du PIB de 3% et a mis en place une stratégie de diversification de l’économie qui porte ses fruits avec des IDE en hausse.
Dans ce contexte, qu’en est-il réellement du marché casablancais des bureaux ?
Le parc de bureaux : plusieurs quartiers, différentes offres
- Le marché de bureaux professionnels à Casablanca est un marché jeune de moins de 20 ans, avec notamment la naissance du projet Zénith au niveau de Sidi Maarouf (entrée de ville) au début des années 2000.
- Le parc de bureaux exclusifs (hors administrations publiques et appartements reconvertis) est estimé par les brokers à 1 670 000 m², avec une perspective d’augmentation de 50% sur les 5 à 10 prochaines années, compte tenu des projets d’envergure et des chantiers en cours (Casablanca Finance City, Casablanca Marina…)
- Ce parc est réparti sur 6 principaux quartiers et une zone en cours de développement (Casablanca Finance City).
- La production annuelle sur les 4 dernières années est estimée à plus de 75 000 m².
- Les transactions en vente enregistrées concernent les petites surfaces de moins de 200 m² au profit de TPE/PME marocaines et des métiers libéraux.
- L’arrivée d’une offre de nouvelle génération risque d’augmenter le phénomène de « fly to quality » et par conséquent d’augmenter les taux de vacance sur le parc ancien. Le taux de vacance global du parc de bureaux exclusif se situe autour de 10%.
Marché des utilisateurs : de plus en plus exigeant
- Les principaux acteurs historiques du secteur sont les compagnies d’assurances, les caisses de retraites, ainsi que quelques foncières.
- Nous assistons actuellement à la naissance de foncières spécialisées, initiées par des investisseurs en quête de rendements attractifs.
La demande varie annuellement en fonction de 3 principales motivations :
- La croissance des entreprises et les nouvelles implantations
- Le déménagement pour des raisons de rationalisation et de regroupement
- Le déménagement pour l’amélioration du standing
- Les multinationales et les grandes entreprises marocaines recherchent des bureaux avec des exigences portées à la hausse sur la qualité des prestations techniques des immeubles. L’emplacement est tout aussi important, puisque l’on assiste à l’émergence de quartiers d’affaires : la Marina de Casablanca qui réunit des multinationales multi-activités ; Anfa Place, qui réunit déjà les métiers du conseil ; le nouveau quartier d’affaires (AUDA), qui réunira des sociétés intervenant principalement dans la Finance ; Casa Nearshore, pour les multinationales intervenant dans les activités d’offshoring.
- Selon les brokers de la place, la demande annuelle placée se situe entre 50 000 et 100 000 m² avec une perspective stable. L’analyse du profil de cette demande révèle que près de 70% représente une demande de « déplacement » provenant de déménagements, créant par la même occasion une vacance sur les espaces libérés. Aussi, l’absorption nette du marché en 2016 avoisinerait les 30 000 m² (demandes placées, moins les espaces libérés non reloués) et peut donc être qualifiée de faible.
Perspectives d’un marché en pleine ébullition
- L’offre future projetée, identifiée selon les brokers pour les 4 prochaines années, est estimée à près de 150 000 m² hors CFC. Cette offre, qui compte d’une part des bureaux de conception moderne au sein de projets « mixed-use », et d’autre part, une offre promoteur répondant de plus en plus aux standards internationaux, devrait continuer à attirer les utilisateurs dans une démarche de « fly to quality », avec une répercussion sur la vacance du parc actuel.
- La production sur les 4 prochaines années sera en baisse par rapport à la période précédente, et ce compte tenu de la livraison de la majeure partie de la composante « bureaux » de la Marina ayant eu lieu entre 2015 et 2017.
- La livraison des bureaux du CFC, estimée à terme à 349 000m², soit l’équivalent de 20% du parc casablancais, est souvent perçue comme un danger pour l’offre actuelle.
Cette crainte doit être nuancée puisque la majeure partie de cette production concerne des déplacements de siège (banques, assurances…), auxquels l’offre actuelle n’est pas adaptée; avec une faible part de bureaux exclusifs (disponibles à la location/vente). - De ce fait, ce chiffre est à relativiser puisque la part des bureaux exclusifs (disponibles à la location/vente) est bien inférieure. En revanche, les anciens sièges augmenteront mécaniquement la vacance. On parle de changement d’affectation de ces actifs (résidentiel, hôtel, ou réhabilitation en plateaux bureaux flexibles).
- La grande nouveauté dans le monde de l’immobilier professionnel pour l’année 2017 concerne l’arrivée des OPCI. En effet, les Organismes de Placements Collectifs Immobiliers permettront une collecte de l’épargne publique et institutionnelle pour l’orienter vers l’immobilier professionnel locatif, notamment de bureaux.
- Compte tenu de l’intérêt porté à la valeur « pierre » par le marché, et des faibles performances du marché boursier, la demande pour ce type de nouveaux placements est en croissance. Parallèlement, cela permettra la financiarisation des actifs concernés, et donc la création d’un nouveau levier pour les groupes qui veulent dissocier leur patrimoine immobilier de leur cœur de métier.
La loi sur les OPCI a été promulguée en septembre 2016. En attendant les décrets d’application qui viendront préciser les règles du jeu, notamment le cadre budgétaire, les différents acteurs préparent le terrain. Une chose est sûre, on s’attend à une redynamisation du marché de l’immobilier professionnel au Maroc.
MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL : OÙ EN SOMMES-NOUS ?
Jusqu’en 2004, le Maroc ne connaissait que les magasins en pieds d’immeubles ou les galeries commerciales dites « kissariates ». C’est avec l’arrivée du « Twin Center » à Casablanca et du « Mega Mall » à Rabat, que le marché de l’immobilier commercial est passé de l’ère traditionnelle à l’ère moderne. Depuis, nous avons assisté à la naissance de plusieurs centres commerciaux dans le royaume, avec des succès pour certains et des difficultés pour d’autres.
Où en sommes-nous aujourd’hui ?
Le commerce moderne répond à certains critères, notamment un flux minimum exigé pour que les commerçants puissent en bénéficier et ainsi générer suffisamment de chiffre d’affaires pour supporter la charge locative.
Les principaux acteurs du marché de l’Immobilier commercial
DÉVELOPPEURS / EXPLOITANTS
- Principaux acteurs du marché
- Possèdent un portefeuille important de marques
- Logique de développement sur tout le royaume avec une gestion internalisée
FONCIÈRE / FONDS D’INVESTISSEMENT
- Logique de création de valeur via le (re)développement des centres commerciaux
- Optique moyen termiste dépendant de la stratégie du groupe
Offre future en centres commerciaux à Casablanca
L’offre future est estimée par les Brokers à 230 000 m², constituée essentiellement par la réalisation des projets Marina Shopping Center, Zenata Shopping Mall et le street retail de « Casa Anfa ».
Offre future en centre commerciaux au Maroc
Le secteur de la construction au Maroc a connu un important changement ces dernières années, poussé par l’essor de la classe moyenne et l’accroissement du taux d’urbanisation.
Certains investisseurs étrangers manifestent d’ailleurs un intérêt pour ce secteur, à l’image d’un fonds d’investissement sud-africain qui a confirmé l’acquisition de « Anfa Place » pour 1 milliard de dirhams. Ce centre commercial d’envergure va connaître un relifting ainsi qu’un repositionnement. Il en est de même pour le « Morocco Mall », qui a connu un repositionnement davantage « mass market » sur le tiers de sa surface courant 2016.
D’ici 2020, pas moins de sept nouveaux centres commerciaux devraient ouvrir, portant le total à 18, doublant ainsi l’espace de vente.
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